Requiere, por otra parte, que “el cumplimiento de la
ordenanza tenga una autoridad de aplicación capacitada técnicamente, que vele
por su deber, otorgando plazos de obligación de edificación, excepciones,
incumplimientos, entre otros lineamientos generales”.
EL PROYECTO
Pedro
Luro, 19 de diciembre de 2016.
Al
Señor
Presidente
del Honorable Concejo Deliberante
Dr.
Luciano Peretto Ithurralde
S/D
De
nuestra mayor consideración:
Por
medio de la presente nos dirigimos a usted, y al honorable cuerpo que preside,
con el fin de elevar el siguiente Proyecto de Ordenanza:
VISTO:
La
existencia en la localidad de Pedro Luro de varios terrenos baldíos que
dificultan la consolidación definitiva de algunos Barrios y del Centro de la
localidad.
Y
CONSIDERANDO:
Que
el Plan de Ordenamiento Urbano de Pedro Luro y su respectivo Código de
Ordenamiento Urbano, aprobados por la Municipalidad de Villarino, Ordenanza
Municipal 1260/98 y Decreto Reglamentario 94/98, y por la Provincia de Buenos
Aires, decreto 1898/99, en su Capítulo VI: Movilización del Suelo Urbano,
establece diferentes mecanismos, con los objetivos primordiales de: ayudar a
consolidar áreas y zonas; orientar el proceso de ocupación del suelo; efectuar
las ampliaciones urbanas en forma sincronizada con la demanda real de lotes;
mantener valores razonables del suelo urbano; intervenir para lograr un
desarrollo armónico del Conjunto Urbano, evitando fuertes desniveles de calidad
urbana entre las distintas zonas y especialmente la existencia de sectores
marginales de precariedad socio-ambiental.
Que
existen diferentes mecanismos de movilización del suelo, entre ellos:
I-
Los que necesitan declaración específica:
A-
Provisión prioritaria de Servicios Urbanos
B-
Provisión prioritaria de Equipamientos
Comunitarios.
C-
Edificación Necesaria
D-
Englobamiento parcelario
Que,
en los anteriores casos, por Ordenanza Municipal se podrá declarar la
afectación de sectores a los mecanismos de movilización indicados
precedentemente si no estuvieran previstos en la Zonificación; y
II-
Las Reservas de Ensanche Urbano (R.E.U) fijadas por el Código de Edificación.
Que,
de acuerdo a la Ley de Acceso Justo al Hábitat, Ley 14.449 sancionada por la
legislatura bonaerense el 29/11/2012, cuyo principal objetivo es la promoción
del derecho a la vivienda y a un hábitat digno y sustentable, promoviendo y
facilitando la gestión de proyectos habitacionales, urbanizaciones sociales y
procesos de regularización, generando nuevos recursos a través de diferentes
instrumentos que permitan la reducción de expectativas especulativas de
valorización del suelo.
Que
dicha Ley 14.449 en su Capítulo V: Norma Modificatoria, en su artículo 64,
establece la modificación del Decreto Ley 8.912/77, Ley de Ordenamiento
Territorial y Uso del Suelo, y sus normas modificatorias, por los siguientes
artículos:
“Artículo
84: Los municipios, a través de sus planes y mediante ordenanzas específicas,
podrán declarar el parcelamiento y/o la edificación obligatoria de los
inmuebles urbanos baldíos o con edificación derruida o paralizada…”
“Artículo
85: La implementación de la obligación a la que se refiere el artículo 84 de la
presente Ley será establecida por los municipios de acuerdo a los siguientes
parámetros:
a)
Los plazos para edificar o urbanizar no podrán ser inferiores a tres (3) ni
superiores a cinco (5) años, contados a partir de la declaración.
b)
A partir de la aprobación del proyecto, el propietario tendrá un (1) año de
plazo máximo para iniciar las obras…
d)
Los plazos señalados no se alterarán aunque durante su transcurso se efectúen
transmisiones de dominio y cuando eso ocurra deberá hacerse constar dicha
circunstancia en la escritura traslativa de dominio e inscribirse en el
Registro de la Propiedad Inmueble…”
“Artículo
86: En caso de incumplimiento de las condiciones y de los plazos previstos en
el artículo anterior o no habiéndose cumplido las etapas previstas, el
municipio podrá aplicar un gravamen especial sobre el inmueble que será
progresivo en el tiempo, mediante el aumento de la alícuota por un plazo de
cinco (5) años consecutivos, y cuyo valor será fijado en la Ordenanza
Impositiva, no pudiendo el mismo ser superior al cincuenta por ciento (50%) de
la tasa de alumbrado, barrido y limpieza para ese período de tiempo;
transcurrido el plazo de cinco (5) años sin que la obligación de parcelar y/o
edificar se hubiere cumplido, el Municipio continuará aplicando la alícuota
máxima, hasta que se cumpla la citada obligación…”
“Artículo
87: transcurridos cinco (5) años de cobro del gravamen especial progresivo…sin
que el propietario haya cumplido la obligación de parcelamiento y/o
edificación, el inmueble quedará declarado de utilidad pública y sujeto a
expropiación por parte de la Municipalidad respectiva. La ordenanza que se
dicte al efecto será remitida a la Legislatura a los efectos de dar
cumplimiento a lo establecido en el artículo 31 de la Constitución de la
Provincia.”
“Artículo
88: El Municipio procederá al adecuado aprovechamiento del inmueble en un plazo
máximo de cinco (5) años, contados a partir de su incorporación a su
patrimonio, con ajuste a los siguientes parámetros:
a)
El uso y destino que se realice podrá hacerse efectivo directamente por el
organismo municipal al cual sea afectado o mediante la enajenación o concesión
a terceros, observándose, en dichos casos, el debido procedimiento licitatorio.
b)
En el caso de enajenación o concesión a terceros se mantienen para el
adquirente del inmueble, las mismas obligaciones de parcelamiento y/o
edificación previstas en el artículo 84 de esta Ley.
c)
Producido el incumplimiento al que alude el inciso anterior, se revocará el
dominio de la parcela respectiva a favor del Municipio”.
Que,
de acuerdo a la Ley Provincial 14.449 y al Código de Ordenamiento Urbano, la
declaración de edificación necesaria se utilizará cuando exista un stock de
predios sin ocupar que dificulten la consolidación definitiva de un Barrio o
Sector Urbano, siendo el objetivo promover la edificación de predios baldíos o
la recuperación de las que tienen edificación no habitable, evitando
deseconomías por baja utilización de infraestructuras de servicios, y problemas
ambientales por abandono del mantenimiento de inmuebles.
Que,
en el caso particular de la ciudad de Pedro Luro, existen varios sectores
baldíos, sin edificación, en diferentes barrios que impiden un crecimiento
ordenado de la localidad y la consolidación definitiva de la misma, originando
no sólo grandes problemas higiénicos y ambientales al Municipio de Villarino,
debiendo la Unidad de Gestión Municipal de Pedro Luro hacerse cargo de la
limpieza de todos los lotes existentes, con personal y maquinaria municipal, en
forma frecuente, pero además provocando graves deseconomías en el sector
inmobiliario por la existencia de un gran déficit estructural, que ha provocado
que los valores de las propiedades en los últimos años se hayan elevado por
sobremedida. Es por ello que, dichas condiciones estructurales de mercado
requieren de un abordaje adicional.
Que
el aumento desorbitante en el valor de las propiedades en la Ciudad de Pedro
Luro ha generado importantes consecuencias negativas.
Que
los ingresos medios de la población son insuficientes para poder adquirir
terrenos, situación que se agrava aún más, si los terrenos disponibles
existentes no se encuentran a la venta.
Que
el alza del precio de las propiedades genera también una suba del valor de los
alquileres, que restringe así la capacidad de ahorro de los ciudadanos para
comprar viviendas o terrenos, inclusive concibe, en otros casos, la imposibilidad
de pagarlos.
Que
dentro del Barrio Otondo de la localidad de Pedro Luro, se encuentran dos
manzanas enteras baldías sin ocupar, entre las calles 38 y 42 y las calles 3 y
5, cuyos datos catastrales se detallan a continuación:
*
Circ 14, secc A, manz 10, parc. 1 a 16
*
Circ 14, secc A, manz 17, parc. 1 a 16
Que
dichas manzanas se encuentran impidiendo el normal desarrollo del barrio,
encontrándose ocupaciones normales de lotes, en su mayoría con construcciones,
que rodean a las manzanas antes mencionadas.
Que,
históricamente, es la Unidad de Gestión Municipal de Pedro Luro la encargada de
realizar la limpieza y desmalezado de los terrenos, por una cuestión sanitaria,
higiénica y de seguridad.
Que,
asimismo, dentro del sector céntrico de la localidad de Pedro Luro, se
encuentra un sector de terrenos baldíos ubicados sobre la calle 28 entre las
calles 3 y 5, cuya nomenclatura catastral se detalla a continuación:
*
Circ 14, secc A, manz 65, parc. 8, 9, 10, 11 y 12.
Que,
estos terrenos sin ocupar y, por supuesto, sin edificación, también impiden la
consolidación del sector, uno de los lugares con más proyección comercial de la
localidad, habida cuenta de la poca cantidad de terrenos disponibles en la zona
céntrica con posibilidad de ser destinados a emprendimientos comerciales.
Es
por ello que, elevamos el siguiente proyecto de ordenanza:
Artículo
1: Objeto. La presente ordenanza tiene como objetivos:
*
ayudar a consolidar diferentes áreas y zonas;
*
orientar el proceso de ocupación del suelo en la localidad de Pedro Luro;
*
efectuar las ampliaciones urbanas en forma sincronizada con la demanda real de
lotes;
*
mantener valores razonables del suelo urbano y monto de alquileres a abonar por
la población;
*
intervenir para lograr un desarrollo armónico del Conjunto Urbano, evitando
fuertes desniveles de calidad urbana entre las distintas zonas;
*
reducir las expectativas especulativas de valorización del suelo.
*
promover la edificación de predios baldíos o la recuperación de los que tienen
edificación no habitable, evitando deseconomías por baja utilización de
infraestructuras de servicios, y problemas ambientales por abandono del
mantenimiento de inmuebles.
Artículo
2: Lineamientos generales. Los municipios, mediante ordenanzas específicas,
podrán declarar la edificación necesaria y obligatoria de inmuebles urbanos
baldíos o con edificación derruida o paralizada.
Artículo
3: Inmuebles Urbanos Baldíos. Definición. Son todos aquellos inmuebles en cuyo
terreno no existen edificaciones y no tienen uso para actividades económicas.
Artículo
4: Edificación Derruida. Definición. Son aquellos inmuebles cuyos edificios se
encuentran en estado de deterioro avanzado y hayan sido declarados inhabitables
por resolución mñunicipal.
Artículo
5: Edificación Paralizada. Definición. Son todos aquellos inmuebles cuyas
construcciones llevan más de cinco (5) años paralizadas.
Artículo
6: Autoridad de Aplicación. La autoridad de aplicación será establecida por el
Departamento Ejecutivo en la reglamentación, asegurando que la misma cuente con
dotación de personal con capacidades técnicas necesarias para velar por el
cumplimiento de la presente ordenanza.
Artículo
7: Declaración Específica. Declarar la edificación necesaria y obligatoria de
los siguientes inmuebles urbanos baldíos de la Localidad de Pedro Luro:
• Circ 14, secc A, manz 10, parc. 1 a 16
• Circ 14, secc A, manz 17, parc. 1 a 16
• Circ 14, secc A, manz 65, parc. 8, 9, 10,
11 y 12.
Artículo
8: Notificación. Los propietarios de los inmuebles sujetos a declaración de
edificación necesaria y obligatoria del Artículo 7, deberán ser notificados por
el Departamento Ejecutivo a través de un medio fehaciente, de las obligaciones
y derechos que surgen de la presente ordenanza.
Artículo
9: Plazos. El plazo para edificar los inmuebles urbanos baldíos del Artículo 7
será de tres (3) años, contados a partir de la reglamentación de dicha
Ordenanza.
A
partir de la aprobación del proyecto, el propietario tendrá un (1) año de plazo
máximo para iniciar las obras.
Los
plazos señalados no se alterarán aunque durante su transcurso se efectúen
transmisiones de dominio, a excepción de lo planteado en el artículo 10, y cuando eso ocurra deberá hacerse constar
dicha circunstancia en la escritura traslativa de dominio e inscribirse en el
Registro de la Propiedad Inmueble.
Artículo
10: Excepciones. En el caso que durante el último de los tres años de plazo que
posee el titular del inmueble urbano baldío para edificar, exista una
transmisión de dominio de uno de los mencionados inmuebles a un particular, y
cuyo único objetivo del mismo sea la construcción de su vivienda familiar
única, dicha persona podrá solicitar al Departamento Ejecutivo una excepción en
el plazo de edificación necesaria de un (1) año, a partir de la aceptación de
la excepción.
Artículo
11: Incumplimiento. En caso de incumplimiento de las condiciones y de los
plazos previstos en el artículo 9 o no habiéndose cumplido las etapas
previstas, el municipio aplicará un gravamen especial sobre el inmueble que
será progresivo en el tiempo, mediante el aumento de la alícuota por un plazo
de cinco (5) años consecutivos, y cuyo valor será el fijado en la Ordenanza
Impositiva, no pudiendo el mismo ser superior al cincuenta por ciento (50%) de
la tasa de alumbrado, barrido y limpieza para ese período de tiempo.
Transcurrido
el plazo de cinco (5) años sin que la obligación de edificar se hubiere
cumplido, el Municipio continuará aplicando la alícuota máxima, hasta que se
cumpla la citada obligación.
Artículo
12: Utilidad Pública. Transcurridos cinco (5) años de cobro del gravamen
especial progresivo sin que el propietario haya cumplido la obligación de
edificación, los inmuebles quedarán declarados de utilidad pública y sujetos a
expropiación por parte de la Municipalidad de Villarino,
Artículo
13: Será obligación del Honorable Concejo Deliberante dictar una nueva
ordenanza donde se determine la utilidad pública de los inmuebles sujetos a
expropiación, que será remitida a la Legislatura Provincial a los efectos de
dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 31 de la Constitución de la
Provincia.
Artículo
14: El Departamento Ejecutivo procederá al adecuado aprovechamiento del
inmueble en un plazo máximo de cinco (5) años, contados a partir de su
incorporación a su patrimonio, con ajuste a los siguientes parámetros:
a)
El uso y destino que se realice podrá hacerse efectivo directamente por el
Municipio de Villarino o mediante enajenación o concesión a terceros,
observándose, en dichos casos, el debido procesamiento licitatorio.
b)
En el caso de enajenación o concesión a terceros, se mantienen para el
adquirente del inmueble, las mismas obligaciones de edificación necesaria
previstas en la presente ordenanza.
c)
Producido el incumplimiento al que alude el inciso anterior, se revocará el
dominio de la parcela respectiva a favor del municipio.
Artículo
15: De forma.
